Главная »

Подводные камни при покупке недвижимости


Подводные камни при покупке недвижимости в Испании

Это немаленькое повествование обращено прежде всего к тем кто задумав приобрести дом в Испании  стоит перед выбором: то ли обратиться к "помощнику" из числа бывших соотечественников, подрабатывющему на  ниве продажи зарубежной недвижимости, то ли довериться  агентству, то ли самостоятельно заняться подбором возможных вариантов-благо полно информации  в интернете о продаваемых домах в Испании . Вот именно для вас и написана эта статья.

  В Испании существуют 2 профессиональные ассоциации : Агентов Экспертов Недвижимости  и  Агентов Профессионалов Недвижимости)
 С 2010 года Каталанское правительство для защиты покупателей от непрофессиональных действий "помощников" ввело  следующие 3 нормы для профессиональной деятельности Агента Недвижимости:
* Наличие официального диплома, атестующего профессиональную способность Агента Недвижимости
* Наличие обязательной Страховки Гражданской Ответственности , как в случае нашего агентства ИСПАНСКИЙ ДОМ она  составляет 650.000 € , для гарантии покрытия любого инцидента с клиентом.
*Наличие банковской гарантии в 60.000€ для обеспечения гарантии клиенту  в любом инциденте при обращении денежных средств. Лица, не выполняющие данные требования не имеют права заниматься риэлтерской деятельностью и несут соответствующую ответственность вплоть до уголовной.
Наши профессиональные обязанности Агента Недвижимости :
Иметь опыт и знания в оценке объектов недвижимости
Знать цены на землю и жилье в зоне интереса покупателя
Располагать полной информацией о инфраструктуре зоны интереса покупателя.
Располагать полной информацией, относящейся недвижимому имуществу интересующей  покупателя ( ситуация с ипотекой, обременения и осложнения, могущие повлиять на собственность, справка о пригодности жилья, годовая сумма налогов, годовой объем коммунитарных  платежей, затраты на электричество, воду, газ и т.д.) . Расходы, при подписания нотариального акта эскритуры, налоги и регистрационные сборы- вот далеко не полный перечень необходимых знаний и навыков..

 

Агентство недвижимости является гарантий для покупателя  и обязано иметь мандат разрешения на продажу, согласованный и подписанный хозяином недвижимости, в котором фигурирует продажная цена и комиссионные Агентства.

Подписание предварительного залогового 3-х стороннего договора  купли-продажи (contrato de compraventa con arras penitenciales) со штрафными санкциями гарантирует покупателю  цену и условия, предусмотренные в контракте. Также  он может включать дополнительные условия, такие например, как получение разрешения на тот или иной вид деятельности  в случае продажи объекта бизнеса, или подтверждение банка о выдаче ипотеки и т.д..
Договор должен также учитывать возможные форс-мажорные обстоятельства препятствующие  покупателю  успешно завершить сделку, и  не потерять свой залог в этом случае.
 
Агентство недвижимости ИСПАНСКИЙ ДОМ  при  подписание договора залога (contrato de compraventa con arras penitenciales)  берет залог покупателя на ответственное хранение на специальном счету, открытом для этой цели в банке.
Это хранение гарантировано банковским залогом агентства и страховкой гражданской ответственности.
Наша постоянная связь с нотариусом, призванным следить за правомочьностью действий купли-продажи,  является также дополнительной гарантией  для нашего клиента.
Все ответы нашим клиентам мы подтверждаем письменно.
Мы стремимся удовлетворять потребности клиента, и заключаем контракт на оказание услуг , в котором покупатель указывает свои потребности и нужды.
 Диалог с покупателем  постоянный  и информация для человека, находящегося   за 5.000-10.000км  конкретна и точна, чтобы избежать  бесполезных поездок.
Поэтому, когда покупатель приезжает из России он уже хорошо знаком  с окружением, городом и может  объективно выбрать интересующий его объект.
Мы сопровождаем наших клиентов и после подписания эскритуры, помогая им в общении с административными органами, с обслуживающими фирмами, потому что это тоже важно для покупателя в новом для него  месте иметь понятие о предоставляемых 
услугах и ценах .

 Дирекция  агентства ИСПАНСКИЙ ДОМ также входит в институт судебных оценщиков недвижимости, выполняя официальную оценку недвижимости для банков при предоставлении ипотеки и при рассмотрении судебных исков. 


 Некоторые  примеры из нашей практики:

1) Один из наших русских клиентов подписал с нами контракт  на оказание услуг  для покупки земли, на которой он хотел бы построить свой дом: Вот некоторые из его условий: Недалеко от Барселоны, с видом на  город, но в тихом, зеленом месте, не далее 20 км от моря, не далее 12 км от английской школы, не далее 30 км от аэропорта, не далее 30 км от центра Барселоны, с участком без уклона, для возведения дома в 600м2 , с участком не менее 1.500м2 и т.д.  Максимальная сумма покупки участка  500.000€  с конкретной  суммой коммисионных для агентства. Эти цифры были выбраны нашим покупателем не случайно- он досканально изучил рынок земли вокруг Барселоны. В результате отбора мы представили покупателю 4 участка, каждый из которых полностью соответствовал его требованиям,  с описанием  всех подробностей  и особенностей каждого. После осмотра покупатель выбрал участок в 3.300м2 с ценой 250.000€ . Т.е. при соблюдении всех заявленых условий, мы обеспечили нашему клиенту в двое большую площадь за цену в 2 раза меньшую. Налицо взаимная выгода от такого рода сотрудничества  как для покупателя, так и для агентства.


2) Другой покупатель выбрал дом, но за 3 дня до подписания  залогового контракта купли-продажи  получил сообщение о возможности прекрасного инвестирования в России, которого он добивался уже 2 года. Но реализация сейчас этого инвестирования не позволяло ему произвести полную оплату выбранного дома, чья цена составляла 550.000 €  Агентство ИСПАНСКИЙ ДОМ  провело серию переговоров с продавцом и наш клиент получил возможность  безпроцентной отсрочки  платежа  на12 месяцев  половины  стоимости дома.

3) Наш клиент покупает дом и электрическая компания при переоформлении счетчика и документов на нового хозяина посчитала, что  этот счетчик э/э  устарел и подлежит замене на более современный. ИСПАНСКИЙ ДОМ, как представитель интересов покупателя добился от бывшего владельца взятия на себя всех расходов, связанные с этой заменой.


4) Зная о нашем статусе Судебного Оценщика недвижимости , один русский инвестор обратился к нам, чтобы узнать наше мнение, относительно сделки на юге Испании, которую ему предложил «помощник»  без юридического лица, без страховки гражданской ответственности и без банковской гарантии-попросту говоря «серый риэлтер». Руководство агентства ИСПАНСКИЙ ДОМ, изучив предложение, составило серию вопросов, на которые должен был ответить «помощник», чего он так и не сделал.  И это ответное молчание дало очень ясно понять нашему клиенту, что речь шла о мошеничестве или как минимум о полной некомпетентности.
      Этот клиент заинтересован в реализации крупной инвестиции, сейчас  он подписал с агентством «ИСПАНСКИЙ ДОМ»  контракт на представление его интересов  и мы ведем переговоры  с владельцами бизнеса, чтобы придти к равновесию финансовых интересов между покупателем и продавцом.

5) Прошлым летом мы искали дом  для  клиента и  один хозяин-пенсионер из Франции нам предложил свой дом в Розесе, находящийся в стадии строительства пристроя  сауны с внутренним бассейном. Очень хорошая цена. Хозяин объяснил свое желание продать невозможностью закончить стройку из-за нехватки средств после смерти своей супруги. Дом прекрасно отвечал требованиям нашего клиента по всем параметрам. Однако, после проверки некоторых данных мы обнаруживаем следующие «подводные камни» :  Дом был куплен на его имя и на имя его сожительницы (она не была его супругой)  пополам. И после смерти у этой женщины остался совершеннолетний сын от первого брака с умственной отсталостью под наблюдением органов опеки.  Этот человек  уже год не платит ипотеку банку. И к тому же после проверки правомочности ведения строительных работ по расширению дома, мы выяснили, что реализуемые работы не соответствуют разрешению выданному мэрией.   И то, что изначально казалось прекрасной покупкой несло в себе сразу 3 типа мошенничества, которые в этом случае объединились, но мы можем встретить и каждый из них по отдельности в конкретной сделке. Проблема  с мошенничеством всегда появляется в сделках имеющих совершенно нормальный вид. Версия этого продавца была правдоподобна: пенсионер, вдовец, и.т.д.  и было вполне вероятно, что покупатель  действуя в одиночку или с "помощником"не выявил бы этих аномалий. Нужно иметь в виду, что в большинстве случаев  такие владельцы недвижимости  не являются мошенниками, это люди попавшие в сложную экономическую ситуацию и используют любую возможность чтобы улучшить свое положение, тем не менее, не стоит забывать, что их поведение - это поведение мошеника. Вот эти три типа мошенничества, соединившиеся  в данной сделке :
1) Поскольку не платились ежемесячные погашения ипотеки банку, дом находился в процессе изъятия его у владельца и подписав контракт залога с хозяином, покупатель потерял бы свои деньги, или договорившись с банком должен был бы выплатить из своего кармана все расходы по изъятию, недостающие квоты выплат ипотеки и штрафы за несвоевременную выплату этих квот. К тому же ипотека взятая под 100% от оценочной стоимости дома и превышающая  его реальную стоимость  в данном случае, препятствует достижению соглашения между банком и покупателем на условиях  приемлемых для покупателя.
2) Этот хозяин не имел права продавать  дом без согласия  органов опеки над сыном своей сожительницы, хозяйки 50% дома. Покупатель, подписавший залоговый контракт купли-продажи потерял бы свои деньги, без возможности их вернуть, потому что этот сеньор был неплатежеспособен, это его сожительница оплачивала строительные работы в пристрое и кредит банку. Будет не лишним помнить, что обычно,  русский покупатель подписав залоговый контракт купли-продажи  должен ждать свой NIE как минимум 3 недели (официально 2 месяца), чтобы произвести подписание эскритуры у нотариуса и становится очевидным , что за эти 3 недели может произойти многое..например, если  в последнем описываемом случае покупатель действуя самостоятельно вручил бы залоговую сумму продавцу, то последний спокойно уехал бы во Францию с этими деньгами и навряд ли удалось его отыскать. Если бы покупатель пользовался услугами "Помощника", то последний только бы руками развел- ни о каком возврате залога речи быть не могло бы и возмещении ущерба через страховую компанию тоже, поскольку действия "помощника" не страхуются ни одной страховой компанией.

3)Хозяин произвел работы по расширению своего дома не предусмотренные разрешением мэрии и новый владелец должен был бы снести возведенное  неся все расходы с этим связанные. К тому же к этому надо добавить задержки и осложнения, которые могут возникнуть поскольку русский покупатель находится в 3000 км и более, и часто испытывает языковые трудности.

Есть и другие невеселые случаи, однако, мы не хотим создавать впечатление о желании представить катастрофическую картину потенциальным покупателям, просто пытаемся донести до их сознания, что желая реализовать прямую покупку они могут столкнуться со сложными ситуациями, которые могут вылиться в мошенничество, что является результатом отсутствия опыта, поскольку они не совершают покупки недвижимости каждый день, за границей тем более,.

Агенты недвижимости и судебные оценщики агентства ИСПАНСКИЙ ДОМ , мы вкладываем наши знания и наш опыт в работу, чтобы уберечь наших клиентов от подобных ситуаций.