Главная »

Процесс покупки и расходы


ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Как разумный покупатель, совершив поездку по окрестностям, ознакомившись с дислокацией социальных, образовательных, торговых и культурно-спортивных и прочих учреждений, оценив по достоинству все прелести и преимущества нашего Края Роз, Вы приступаете к выбору своего будущего жилища. Скорей всего Вы связались с нами заранее, и еще до приезда изложили свои пожелания и обязательные критерии, получили исчерпывающую информацию по предлагаемым объектам, заключили договор с нами. Так что Вам остается только выбрать из немалого количества предложенных теперь уже «в живую» вариантов тот единственный, который Вам придется по душе, тот самый дом, зайдя в который Вы поймете, что это Ваш очаг, что это именно то, что Вы искали. После того как выбор сделан, мы проверим чистоту объекта на сегодняшний день, документально подтвердим Вам текущие расходы на содержание и налоги. Затем составляется частный трехсторонний контракт купли-продажи в 3-х экземплярах, в котором описывается сам объект недвижимости, а также указываются условия, сроки и способ оплаты. При подписании этого контракта покупатель оплачивает 10% стоимости недвижимости (задаток), резервируя ее за собой, остальные 90% платятся при подписании эскритуры у нотариуса. В гражданском кодексе Испании, так же как и в российском, прописано, что если сделка не состоялась по вине покупателя - то он теряет внесенный задаток, если по вине продавца - то последний выплачивает задаток в двойном размере. Следующий Ваш шаг - получение в правительстве провинции NIE, идентификационный номер иностранца, для последующего нотариального оформления сделки, согласно закону LEY 36/2006 от 29.11.2006 для всех лиц, вносимых в эскритуру. Срок оформления NIE- 2-4 недели. За то время, пока правительство готовит ваш NIE, вы скорее всего возвратитесь на Родину и осуществите платеж недостающей для покупки суммы на ваш новый испанский счет. Основанием для этого банковского перевода как раз и будет подписанный вами 3-хсторонний контракт.

Далее в соответствии со сроками, оговоренными в контракте купли-продажи, оформляется главный официальный документ сделки ESCRITURA. Оставшаяся сумма вносится в момент подписания эскритуры, после чего Вы тут же в кабинете нотариуса получаете ключи и становитесь полноправным хозяином недвижимости.

Если для Вашей покупки необходим кредит, это оговаривается в частном контракте и отражается потом в эскритуре. В этом случае после подписания частного контракта, в котором будет указано в качестве необходимого условия получение ипотеки, Вы выбираете вместе с нами банк, отдаете туда на рассмотрение соответствующие документы и после независимой оценки недвижимости банк в течение 15 дней принимает решение о сумме кредита, проценте и времени его погашения. Эскритура подписывается в нотариальной конторе покупателем и продавцом в присутствии испанского нотариуса, который, имея доступ к базе данных Регистра собственности, еще раз проверяет статус приобретаемой Вами недвижимости в день сделки непосредственно перед подписанием эскритуры. В случае получения кредита при этом также присутствует представитель банка, который и оплачивает продавцу недостающую сумму посредством банковского чека. При этом подписывается эскритура на ипотечное кредитование и банк со своей стороны так же гарантирует чистоту сделки, заранее сделав соответствующую проверку объекта. После подписания договора у нотариуса Вы получаете нотариально заверенную копию договора – NOTA SIMPLE, по которой можете оформить мультивизу. Полная эскритура направляется на государственную регистрацию. Процесс регистрации длится обычно 1-3 месяца и не требует Вашего присутствия. По истечении этого срока Вы или Ваш представитель получите на руки зарегистрированый оригинал эскритуры. Если была оформлена ипотека, то оригинал эскритуры ипотеки хранится в банке, а Вам будет вручена зарегистрированная копия. Вот и все. Ничего сложного в этом процессе нет, и времени он занимает совсем немного, Вы сами в этом убедитесь. Однако мы советуем Вам в таком важном вопросе как покупка недвижимости в Испании, обратиться к профессионалам, т.е. в агентство недвижимости. Вы сэкономите свои нервы, время и средства, Вам не надо будет тратиться на переводчика и юриста, собирать различные справки, платежки и выписки  - эти функции выполняет агентство. К тому же агент, живущий в данной местности, знает многие нюансы, о которых Вы не осведомлены, и он может помочь Вам сделать правильный выбор в соответствии с Вашими запросами. Цены за объекты выставленные на нашем сайте, за исключением банковских, включают коммисионное вознаграждение агентства, однако вам еще предстоят дополнительные расходы, связанные с оформлением приобретаемой недвижимости и уплатой налогов, и эти дополнительные расходы вы можете ощутимо сократить, при исключении  комиссионных агентства из цены объекта и оплате их по отдельной фактуре.  

Общие расходы при покупке недвижимости в Испании

Нотариальные расходы при подписании эскритуры оплачиваются по специальной шкале и составят примерно 0,3% от стоимости Вашего жилья, но не ниже 500евро.

Расходы на регистрацию эскритуры в Реестре собственности - 300-700 евро.

В случае покупки новой недвижимости в дополнение к вышеуказанному оплачивается: Налог на добавленную стоимость - 10% для жилья и 21% для коммерческих объектов и только что урбанизированных земельных участков, плюс 1,5% гос. сбор за первое вселение

Расходы на документальное оформление юридических актов - 0,3-0,5% от стоимости, указанной в эскритуре.

В случае приобретения вторичного жилья вместо НДС взимается Передаточный налог - 10%. Все остальные сборы те же что и при покупке нового жилья, за исключением 1,5% гос. сбор за первое вселение. В общем-целом если речь идет о жилом помещении, то  дополнительные расходы составляют 12% от стоимости, указанной в эскритуре, при условии, что вы не оформляете ипотеку.

Муниципальный налог PLUS VALIA должен выплачивать продавец вторичного жилья. Сумму этого налога указывает мэрия, и она зависит от «возраста» недвижимости и количества лет владения ею последним хозяином.

Когда вы принимаете решение о сотрудничестве с нашим агентством, мы с вами подписываем договор о поиске жилья именно  для вас в соответствии с вашими критериями и пожеланиями. При этом мы безусловно используем нашу базу данных, очень малая часть которой представлена на этом сайте, но в основном это идет целенаправленный поиск, предварительный осмотр объектов с выездом на место, иногда это место находится более чем за 100 км от нашего офиса. Поэтому в контракте предусмотрено внесение символической суммы в 200 евро, как гарантии серьезности ваших намерений. При показе вам отобранных объектов, каждый день осмотра вам обойдется в соответствии с условиями контракта также в 200 евро. НО! при покупке вами недвижимости все эти затраты будут вам возмещены. Т.о. для покупателя не происходит какого-либо удорожания и оплаченные вами суммы не являются расходами. Мы очень тщательно отбираем объекты к показу и всегда просим наших клиентов как можно более конкретно указать все пожелания и поэтому для итогового показа остается максимум 9-10 объектов, а в большинстве случаев 5-6, которые оцениваются клиентами за 1-2 дня.  Такая практика показала высокую результативность работы и исключает потерю времени как для наших клиентов, так и  для нас.